5ターン

AFA Group の CEO 兼創設者である Long Phan 氏は、研究と実践によると、不動産市場に影響を与える 4 つの要因があると述べています。 1つ目は、不動産市場は長期的な市場であるため、住宅所得の蓄積です。 人々の収入が蓄積し、投資して不動産を購入するには、一定の期間が必要です。 これは非常に重要な要素です。

不動産市場の好成長期は2015年から2021年です。2015年は、ベトナム経済が赤字の輸入国から貿易黒字に移行し、外貨準備高が増加し、GDPが大幅に増加するターニングポイントです。国民のすべての収入。 移民。

その前に、不動産市場の「底」は 2014 年に下落しました。2011 年から 2013 年にかけての不動産市場は非常に困難であったため、多くの不動産会社が倒産し、投資家も同じように倒産しました。

第二に、特にベトナムのような発展途上国では、インフラストラクチャーが不動産市場の成長に影響を与えます。

本質的に、不動産は、良い場所と周辺の設備を備えているときに本当に高く評価されます. そこから、不動産そのものの付加価値を創造します。 したがって、2023 年は公共投資が力強く成長する年であるため、おそらく極めて重要な年になるでしょう。

3 つ目は、信用の引き締めと緩和です。 2022年下半期の不動産市場は非常に難しく、ブローカーの数は70%減少し、不動産会社は流動性枯渇の状態に陥り、多くのセグメントが「凍結」したことがわかります。 過去には、不動産セクターのダウンサイクルは、高い貸出金利と新しい法改正に伴い治まり始めました。

第四に、金利です。金利が上がると、まずリスクのある資産に問題が生じます。 たとえば、不動産プロジェクトの場合、銀行は投資家、買い手/売り手、起業家に資本を貸すことができます。 昨年、多くの人が「船酔い」状態に陥りました。 さらに、金利が高いときに借りる借り手は、現在、窮地に陥っています。

不動産市場のサイクルについて、Long Phan 氏は、分析データを通じて、ベトナムの経済が成長するたびに不動産市場が成長することを認めました。

具体的には、ベトナムの経済統合期である 2000 年から 2001 年にかけて、不動産市場が拡大し、その後の取引件数も増加しました。 ベトナムが WTO に加盟した 2005 年から 2006 年の間、経済は力強い成長を遂げ、30% 以上の信用成長も不動産市場の増加につながりました。 しかしその後、2008 年から 2012 年にかけて金融危機が「爆発」し、特に 2011 年から 2013 年にかけて不動産市場が下落しました。 その後、2014 年以降、不動産市場は非常に力強い成長を遂げ、その結果、量と価値の両方がもたらされました。

「2015年以降、超高層ビルや大都市圏など、インフラストラクチャーは大きく変化しました。ナム」とロン・ファン氏は述べ、この時期は、世界が安いお金のサイクルと呼ぶサイクルに関連していると述べました。 ベトナムの経済は成長しており、それは人々の収入が増加していることを意味します。 人々は緩和政策で蓄積するのに十分な時間があるため、不動産を購入して投資する必要性につながります。

または、株式市場を見ると、毎年 VNIndex が急激に上昇し、来年の不動産市場は上昇するでしょう。 具体的には、VN インデックスの年々の上昇は、投資家に蓄積をもたらします。 株価が上昇すると、投資家は金融資産を保有します。 現在、投資家は、心理的な金融資産を保有することは実物資産ほど安全ではないことが多いため、金融資産から実物資産に「利益を得る」傾向があります。

逆に2022年になると、すべての要因が崩壊し、不動産市場は低迷します。 したがって、今年の不動産市場は依然として多くの課題に直面しています。

市場の 4 つの主要な課題

多くの専門家が認めているように、今年の不動産市場の課題には次のような要因が含まれます。 2023 年上半期に約 461 億 4500 万ドンの不動産会社債が満期を迎え、2023 年下半期に満期となる 641 億 8500 万ドンが存在する場合、社債を交換する圧力がかかり、所有者の投資のためのローンを返済するための流動性圧力が生じます。 ローンの高金利; 住宅ローンのマージンを引き締めます。

ただし、VnDirect のデータによると、上場不動産会社の財務状態は 2011 年から 2013 年までの期間よりも改善されているため、サイクルは短くなり、損害も少なくなるはずです。 主要なアパートの平均価格は同期間に 5 ～ 10% 下落し、販売されたアパートの数は 2023 年の同期間に約 20% 減少すると予想されます (価格の 20 ～ 30% の下落と比較して、アパート数の減少）、家計消費は2012年から2013年に50％減少しました）。

同時に、このユニットは、2023 年の改正土地法が計画どおり 2024 年後半に制定されることも期待しており、これにより、新しい住宅プロジェクトの承認における法的ボトルネックが解消され、2024 年以降の住宅供給の回復に貢献します。 2025年まで。

一方、投資家は、大規模な土地ファンドを所有し、法的手続きを完了し、インフラストラクチャを今年売却するための質の高い評判の良い投資家に注意を払う必要があります。 ; これらのセグメントは、実需と安定した収益の伸びによって動かされ、健全なバランス シート (低いレバレッジ、高い流動性) を備えているため、不動産市場の財務および信用収縮のリスクを制限します。

一方、住宅購入者にとっては、金利の上昇は大きなプレッシャーとなるでしょう。 VnDirect によると、2022 年 12 月の初めに、公的銀行と民間銀行からの不動産ローンの金利がそれぞれ 190 ベーシス ポイント上昇して 11.1% に、250 ベーシス ポイント上昇して 11.1% に、それぞれ 12% になったことを観察しました。預金金利が再び上昇した後、2021年末までと比較して。 預金金利は 2023 年に 50 ベーシス ポイント以上上昇する可能性があり、今年は民間銀行の住宅ローン金利が 12.5 ～ 13% に上昇する可能性があります。

このユニットは、2022 年から 2023 年にかけて住宅価格が上昇し、住宅ローンの金利が急速に上昇するため、債務不履行のリスクが高まると見ています。 HCMC とハノイでは、平均年収の 2 倍 (1 億 2900 万から 1 億 7600 万 VND) の人でも、2022 年までに毎月の支払い比率 / 収入は 80 ～ 100% になると推定されています。多くの住宅購入者は金利が不足しており、現在の金利上昇に直面しています。

ホーチミン市では、今年のアパートの新規供給は、同期間に 10% 減の約 19,000 から 20,000 ユニットの低水準にとどまり、同期間に 20% 減の約 15,000 ユニットが販売されると予想されます。 . 限目。 住宅購入者のセンチメントが依然として暗いため、吸収率は 80% まで低下し続ける可能性があります。 すべてのセグメントのアパートの一次価格は、今年の同期間に 5 ～ 10% 下落すると予想されています。 住宅ローンの金利が上昇し、与信限度額が限られている中で、投資家は需要を刺激するための主要なリベート プログラムを引き続き提供する可能性があります。

ハノイでは、今年の新築マンションの供給は安定しており、約20,000から22,000戸が販売されています。 吸収率は約 90% に達し、今年販売された 18,000 ～ 20,000 台に相当する買い手の感情の低下により、同期間に 13.5% ポイント低下します。

主要なマンションの販売価格は、同期間に 3 ～ 5% わずかに低下し、世界的な住宅ローン金利の上昇に伴い、需要を刺激するために銀行ローンを使用しない購入者向けの割引プログラムがさらに増えると予想されます。 と限られた与信限度額。