ホーチミン市タンディン区タンディン区チャンクアンカイ通りに面した面積75平米、地上3階建て、価格300億ドンのタウンハウスをオファーされました。 不動産業者によると、所有者は月額 5,000 万 VND の賃貸契約を結んでおり、クライアントが家を購入するときにこのリースに切り替える予定であるとのことです。

私はこの家が好きですが、300 億 VND の売却価格は高くないのでしょうか、購入するのが怖いです。 マッチング資本金の 30% のローンを申請し、レンタル金を使用して、負債の利息と元本の一部を支払う予定です。 そのため、リースが耐久性に欠けると、その後の銀行ローンの返済に影響が出る恐れがあります。

高額な賃貸契約に基づいてタウンハウスを購入することを選択すべきかアドバイスしてください。 このタウンハウスを購入する際に 30% のマッチング ローンを利用し、家賃収入の一部を利息として支払った場合、リスクはありますか?

チェーン店がスペースを一括で返還し、タウンハウスの家賃が急激に下がった例を見てきました。 現在の家賃が家の価値に比例しているかどうかを確認するにはどうすればよいですか? 心より感謝申し上げます。

Duc Trung、タンビン、ホーチミン市

専門家は次のように答えます。

購入者のニーズに応じて、不動産の価値を評価するための基準が数多くあります。 キャピタルゲイン (売却価格と購入価格の差) に関心のある人は、潜在的な価格上昇を期待することに加えて、安い投入価格に注目します。

物件の滑り止めを維持したい場合は、計画の安定性、ユーティリティインフラストラクチャ、人口、およびその地域の同様の物件のベンチマーク価格に細心の注意を払う必要があります。 自分の価値を主張するために不動産を所有する場合、それは不動産の希少性や象徴性に基づいています。 例：高価な地区の住宅、象徴的だが売り手にとっては珍しい、中央地区のメインストリートの店頭、大規模なプロジェクトの商業店舗…

不動産自体のキャッシュフローの利用効率を最適化したいバイヤーの場合、その価値は、「不動産の価値」に対する「現金収入」の1年間の収益率に基づいて評価されます。

この率にはマイルストーンがあります。年率 3% 未満、年平均 3 ～ 4.5%、良好な 4.5 ～ 5.5%、優れた 6 ～ 8%、またはそれ以上です。 ただし、不動産の価値を押し上げるために、売り手や仲介業者がよく言及する「最大賃貸収入」と、すべてを控除した後の実際の自己負担収入である「返還利益」を区別する必要があります。コストと平均空室率。

例えば、総収入が最大1億の住宅から、すべての費用と空室率を差し引いた後、実際の収入（返還利益）は約5000万であり、これは正常です. 通常、実質収入は、家全体の賃貸料、つまり、所有者が労力と時間を費やす必要のない収入の額によって参照されます。 この実際の収入は、小売賃貸料が月ごとに変動しても影響を受けません。

あなたの場合、バックアップ計画を計算するために、その地域の賃貸価格を調べる必要があります。 レンタルユニットが家を作ったら、いつでもすぐに他の顧客に再び埋めることができます. また、売り手が家全体の仮想リースを作成して販売価格を上げ、買い手を誤解させた場合のリスクから身を守る準備もできます.

実際、タウンハウスの購入後の多くの取引で、テナントは突然保証金の損失を受け入れ、新しい所有者とのリースを終了しました。 これは、売り手が顧客をだまして購入させるために使用する恐ろしいレンタルの罠です。

あなたが興味を持って検討している物件で、利益率（5000万VND×12ヶ月）を300億VNDで割った物件の価値に対する賃貸効率は年率2%とかなり低いです。

財務レバレッジの問題に関して、次の数値を仮定します: 300 億の住宅購入、90 億の借入 (30% の相互ローン)、金利 12%/年 (昇進の最初の 1-2 年を除く)、20 年の期間ローン。 銀行を閉鎖するための元本と利息の額は、月額約 1 億 2000 万から 1 億 3000 万 VND です。

家を借りることはかなり安定したビジネスです。 しかし、近年は消費者の嗜好の変化や小売業の流行などにより、賃料変動リスクがしばしば発生します。 このリスクは、客観的な市場または売り手の主観によって引き起こされることに注意することが重要です。

それが客観的なリスクである場合、銀行に支払われる合計金額の賃貸収入の 70% を見積もる必要があります。 つまり、テナントが家を返すとき、すぐに借りる必要がある場合は、市場からの 30% 割引でいつでも簡単に再賃貸できます。

現在、家全体の賃貸価格は 5,000 万 VND であるため、銀行への支払い元を計算するには、毎月の家賃を 3,500 万 VND と見積もる必要があります。 したがって、毎月の利息と元本を支払うために、他の安定した資金源からさらに 8,500 万から 9,500 万ドンが必要になります。 財務能力がこれらを満たしていない場合は、投資決定を検討する際に注意する必要があります。

意図的な売り手の要因による家賃収入の減少の場合、過小評価された価格で家を購入した可能性があります。 販売者が販売価格を引き上げるために、意図的にレンタル価格を実際の価格よりも高く設定したため。

したがって、お金を投資することを決定する前に、希少性、ポジション、またはキャッシュフロー効率などの不動産価格に追加される要因を無視する必要があります. 代わりに、通常の住宅としてのその物件のベンチマーク評価を学びます。 市場には、取引サイクルに入る前に、より多くのデータと投資前の段階を研究するための基礎を得るのに役立つ権威ある評価証明書を発行できる多くの独立した評価サービスユニットがあります. .

地域で販売されている他の同様の物件を積極的に比較することで、この評価を自分で手動で実行することもできます。 最も簡単な方法は、第 1 地区で活動している評判の良いブローカーに連絡して、過去 6 ～ 12 か月間の各取引の実際の販売およびリース率に関する予備的な相談を受けることです。

言及する価値のある別の方法は、銀行に評価を手伝ってもらうことです。 通常、すべての銀行には、ローンおよび住宅ローン業務を担当する専門の資産評価部門があります。

さらに、価格設定プロセスをサポートする最も効果的な方法は、直接交渉です。 複数の割引を交渉することができます。割引率は、売り手がプロパティを誇張するのを防ぐために、市場に出回っている類似のプロパティの違いに基づくことができます。

賃貸不動産投資アドバイザー Le Quoc Kien 氏