資本フロー制御措置の前に、市場は減速すると予想され、商品取引はより考慮されます。 個人投資家は、市場に参加する際により慎重な立場にあります。 さらに、企業は適切に対応するためにリスクと課題を特定する必要があります。 今年の最後の6か月間の不動産市場の傾向を予測するために、Realtimesは、DKRAベトナムの研究開発（R＆D）副所長であるVoHongThang氏にインタビューを行いました。

PV： 2022年前半の不動産市場、特に土地準備の拡大と事業プロジェクトの発展の傾向をどのように評価しますか？

ヴォ・ホン・タン氏： 2022年前半、不動産市場は期待通り「V」字型に回復しなかったものの、特に過去5ヶ月間はプラスの動きを記録した。

アパートセグメントの新規供給は、2021年の同時期と比較して78％の増加を記録しました。

一方、今年の最初の5か月間のタウンハウス/ブティックおよびリゾートヴィラの累積新規供給は、昨年の同時期と比較して、それぞれ170％および25％増加しました。

新しい供給は増加しましたが、それは不均一に分布し、いくつかの大規模プロジェクトの後期にのみ集中していました。 一次販売価格は投入コストの高騰による圧力により押し上げられたが、二次価格と流動性はあまり変動しなかった。

さらに、2022年の第1四半期の不動産M＆A市場も、10億米ドル近くの取引額を記録したときに非常に活発でした。最近では、次のような「成功した」取引がいくつか挙げられます。Novalandが40億ドルのDiamondBayを買収ニャチャンでのプロジェクト、またはホーチミン市のニャーベ地区でのグランドセントーサアパートプロジェクト。 Phu Long（Sovicoグループのメンバー）は、ニョンチャック県のドンナイで200ヘクタールのスワンベイプロジェクトの譲渡を受けました。

これらはベトナム市場で事業を展開する大手不動産会社の戦略的ステップと言えます。 しかし、それらのほとんどは長期的な開発ビジョンを持つ大企業です。 したがって、短期的な市場の前向きな回復を反映した指標として、主観的に一般化することは困難です。 代わりに、市場回復の最も正確な方法を判断できるようにするために、より広く、より多次元的な見方をする必要があります。

PV： 一般的な刺激的な市場の動きに加えて、債券資本の引き締めと信用の引き締めを目的とした一連の措置も最近開始されました。 これらの動きは不動産市場にどのような影響を与えると思いますか？ そして、企業は多かれ少なかれ影響を受けていますか？

ヴォ・ホン・タン氏： 債券とレバレッジド銀行ローンは、投資家と不動産プロジェクトを動員するための2つの主要なチャネルです。 その結果、これら2つのチャネルが強化されている現在の状況では、次のような特定の数の進化が市場で発生する可能性があります。 買い手はローンへのアクセスが制限されているため、市場の需要に影響を与えます。 投資家が多くの高額のローンソースにアクセスしなければならなかったため、売却価格は押し上げられました。 プロジェクトは主に販売価格の高いハイエンドセグメントに位置しているため、セグメントの多様性の欠如。

ただし、住宅ローン管理の強化は、次のようないくつかのプラス面も市場にもたらします。透明性の向上、投機的行動の制限、市場の操作および操作。 プロジェクトを実施するための資金力が弱い企業を排除し、中断された、「カバーされた」、または遅延したプロジェクトの数を減らします。 特定のプロジェクト開発計画がない場合に投資家が財政的レバレッジを悪用して土地資金を無差別に拡大する状況を回避し、土地資金の効率的な使用を奨励する。 製造業における投資資本の流れのバランスを取り、「洗練」することに貢献し、パンデミックの2年間の影響後の経済復興を支援します…

ビジネスの観点から、投資家はプロジェクトを開発するための資金調達とリソース調達に関連する多くの困難に直面する可能性があります。 これにより、実装の進捗に影響を与えたり、一部の市場機会を逃したり、他の資本市場の動員チャネルに高いコストでアプローチすることを余儀なくされたりして、企業の利益を「損なう」リスクがあります。

PV： リスクを回避するために、企業と不動産市場は今後どのような問題に注意を払う必要がありますか？

ヴォ・ホン・タン氏： 2022年後半から2023年初頭にかけて、市場には次のようなリスクが発生する可能性があります。

第一に、債券発行と住宅ローンの引き締めは今後も続くと予想されます。

第二に、建設資材のコストは引き続き上昇すると予想されます。

第三に、世界の政治不安が世界経済に影響を及ぼしています。

第四に、インフレリスクは世界的に高く、ベトナムでは予測不可能です。

第五に、一次販売価格は、実際の住宅を必要とする多数の購入者のキャパシティを超えて着実に上昇しています。 いくつかの統計によると、特定のセグメントおよび地域の不動産価格は現在、人々の収入の20〜25倍高く、この数は近い将来増加し続けると予想されます。

PV： あなたの見解では、この文脈において、企業は回復と成長を続けるためにどのように運用戦略を変更する必要がありますか？

ヴォ・ホン・タン氏： 上記の困難と課題に直面して、企業はもちろん、現在の市況に適応するために柔軟な即興を行う必要があります。たとえば、資金調達チャネルの多様化、特に国内投資ファンドと海外（日本、韓国、シンガポール… ）リーズナブルな金利で。 合併と買収の計画を準備し、他の投資家と協力してプロジェクト開発に協力します。 法的手続きを完了したプロジェクトにリソースを集中させ、投資の拡散を避け、実施スケジュールを延長します。 土地を取得して蓄えるための財政的レバレッジの乱用を制限します。

心から感謝します！