私は2億ドンを持っています、私は1階、2階、ビンタン地区のテラスにあるテラス、6ベッドルーム、4トイレ、月額2,000万ドン、敷金3か月のタウンハウスを提示されます。

ミッドレンジの部屋を借りるには、このタウンハウスを借りるべきですか？ このタウンハウスに投資して部屋を借りる場合、どのような要素を考慮して所有者と交渉する必要がありますか？ 資本を迅速に回収するための商業運営ロードマップをどのように入手しますか？

Trieu、Tan Binh District、Ho Chi Minh City

専門家の助言：

あなたが提供するデータで：資本金2億ドン、月額2000万ドンのタウンハウスを借りる6ベッドルーム、4バスルームのみ、3ヶ月の保証金が要求されます、移民の人口密集地域では、ビンタン地区に位置しています、リスク契約の交渉と交渉の段階が緩い場合、失敗は大きいです。 投資プロセスで発生したコストを無視すれば、成功の可能性も高くありません。

家全体を借りてから個々の部屋を借りるというプロジェクトの有効性を評価するには、初期投資費用、実際の収入、運営管理費の要素を詳細に計算する必要があります。

家全体を賃貸して賃貸することは、多くの人が考えるように敷金の費用だけでなく、常に改修と修理の費用がかかります。 主な費用には、トイレの増設、機能の改修と修理、多くの人々のニーズに合わせた電気と水のインフラの管理、家の塗装と改修、設備と家具への投資（該当する場合）が含まれます…

たとえば、検討している家の場合、家賃は2,000万ドン、総投資額は2億ドン、所有者の3か月の保証金を差し引いた後、検討している初期投資コストは銅で1億4,000万ドンです。 この金額がアイテムを実行するのに十分であるかどうかを確認する必要があります。

コストを計算した後、あなたは収入源を見始めます。 収入は多くの要因によって決定されます。 1つ目は、自分で調べた地域で達成可能な賃貸価格です（賃貸人やブローカーが見積もった価格ではありません）。 2つ目は、各部屋タイプの正確な金額です（1部屋あたりの最高価格ではなく、家主や報道機関などの部屋の総数を掛けます）。 3つ目は、各セグメントの占有率です（通常、60〜95％の間で変動します）。 部屋が100％満杯の場合、すべてのセグメントの事業計画を計算するために最大の収入を得ることができないことに注意する必要があります。

賃貸住宅や賃貸部屋の投資市場では、広告は実質所得について誤解を招きやすい。 たとえば、広告は理想的な数字を示しています。6部屋の家全体を借りるには、各部屋を500万VNDで借りることができ、月収は3,000万VNDです。 しかし、これは事実上の収入の罠です。実際には、各部屋の家賃は面積によって同じではない可能性があり、タウンハウスの現在のレイアウトは、賃貸用に建てられたモーテルの列とは異なり、占有率は必ずしもそうではありません。同じ。 また、100％を取得します。

たとえば、賃貸する予定の家では、部屋の平方メートル数、各タイプの部屋の正確な数を知る必要があります（部屋のサイズが異なることが多いため）。 探しているエリアを調査して、類似する各部屋タイプの可能な賃貸料、その価格の人気のある占有率を調べます（通常、価格セグメントが高いほど、客室料金は高くなります）。高い）。 占有率を下げる、またはその逆）。

現在、私の調査によると、ビンタン地区の18 m2のスタンダードルームは、近隣地域にもよりますが、家賃は家具なしで220〜350万ドン、基本家具付きで3〜420万ドンになります。 部屋の賃貸料が高ければ高いほど、部屋が空になるリスクに遭遇する可能性が高くなり、占有率は低くなります。

管理および運用コストは、ほとんどの人がビジネスプランに含めることを忘れがちな部分です。 家主や仲介業者も、管理する時間がないという理由でテナントに広告やアドバイスをするときに、この部分を無視します。

一般的な運用コストのカテゴリは、複雑なマトリックスを形成します。 あなたは最初に顧客を獲得するために広告を出す必要があります（顧客を獲得するために広告にお金を使う、仲介チャネル、予約チャネルなど）。 次に、賃貸管理費、修繕費、清掃費、住宅保険料、仮住居申告書の管理費などを負担します。

また、電気代、共用エリアの水（ポンプ、洗濯機、共用リビングエリアの電気設備）も無視できません。特に、管理費や事業税などに注意が必要です。地方自治体の要請により。

初期投資の償却は、ほとんどの人が見落としている最も重要なコストの1つです。 あなたの場合、資本フローがわずか1億4000万ドンで、初期投資コストは3年間リースされた場合、月額400万ドンの減価償却費になります。 このタウンハウスを5年間借りると、月額減価償却率は250万ドンになります。

この費用を計算するのを忘れた場合、数年の賃貸の後、残りの利益はあなたが思っているものではありません。 1億4000万VNDを投資して家を改築するか、減価償却費を差し引いて資本を回収します。月間500万VNDの利益、年間6000万VNDの利益、年間最大42％の利益率を想定しています。

リース期間が4年間であるとすると、年間6000万ドン×4年は2億4000万ドンに相当し、純利益は2億4000万ドンと想定しますが、実際には1億ドンの利益であり、残りの1億4000万ドンはまさに同じことが最初の改修と修理に投資された資本です。 現在、実質収益率は年間わずか17.8％です。 この費用を理解することは、家主との合理的な賃貸期間を計算して交渉するのに役立ちます。

所有者との交渉に関しては、可能であれば保証金の減額について言及する必要があります。 リース期間が長いほど、減価償却費を制限するのに適しています。 家賃の割合が毎年上がるほど、良いです。 マイルストーンのみを使用して、運用開始時の賃貸日を計算し、建設および改修期間中の賃貸料を計算しないでください。

Le Quoc Kien、賃貸不動産投資顧問