不動産市場は他の市場と同じです。需要が高く、供給が少ない場合、価格は上昇し、逆もまた同様です。 しかし、不動産価格が必要とする大多数の人々に到達するのが困難なところまで上昇すると、社会的および経済的にマイナスの影響が生じます。世帯は収入のほとんどを住宅に費やさなければならず、交通渋滞でより多くの時間を費やさなければなりません。交通渋滞の原因となり、窮屈になると身体的および精神的健康に影響を与える可能性があります。

日本の不動産バブルの教訓はまだ残っている。 1980 年代の 10 年間の力強い成長の後、バブルは 1990 年代初頭に崩壊し、その後数十年にわたって日本経済に永続的な影響を及ぼしました。 東京の地価は過去数十年間あまり変化しておらず、現在の地価は 1985 年の価格に匹敵します。

したがって、持続可能な市場は、経済の主要なバランスに密接に従う必要があり、これには、高所得者向けのハイエンドから、各セグメントの手頃な価格に合わせた価格の手頃な価格まで、さまざまなタイプの住宅が含まれます。

世界銀行（WB）、国連（UN）、協力開発機構（OECD）などの国際開発機関で広く使われている定義によると、住宅のアフォーダビリティは、住宅価格の中央値から世帯収入の中央値.

住宅アフォーダビリティ指数 = 住宅価格の中央値/平均収入

したがって、結果が 3 未満の場合、住宅価格は手頃な価格です。 3.1 から 4.0 は高額です。 4.1～5.0は非常に高く、5.1以上は高すぎる価格です。

この定義の経済的含意は、家計収入が食費、教育費、医療費、住宅費などのさまざまな費用に費やされることです。 住宅費が収入の大部分を占める場合、これは生活の質の低下につながるだけでなく、住宅や不動産部門への社会的資源の過剰な配分にもつながります。

では、上記の定義で評価した場合、ベトナムの住宅の手頃な価格はどのくらいでしょうか? 市場データがないため、この質問に答えるために、家計収入と手頃な価格の住宅の平均価格という 2 つの指標に関するデータを一時的に収集しました。

ケース 1: 家族に 1 億 2000 万/年/人 (2 億 4000 万/年/世帯) のまともな収入を持つ 2 人の労働者がいて、2 ベッドルームのアパートの平均価格が 30 億ドン、つまり収入の 13 倍であるとします。 言い換えれば、2 人の労働者の世帯が家を購入するには、13 年分の給与が必要です。

ケース 2: 平均収入が 8000 万/年/人 (1 億 6000 万/年/世帯) の社会人が 2 人いる家族で、2 ベッドルームのアパートの平均価格が 30 億で、不動産の価格は収入の 19 倍であるとします。 . つまり、2 人の労働者の世帯が家を購入するには、19 年分の給与が必要です。

上記のデータには不正確な点があるかもしれませんが、ハノイとホーチミン市の現在の住宅価格は、大多数の普通の所得者の能力を超えています。この指数は、米国、ヨーロッパの中規模の他の都市よりも数倍高くなっています。オーストラリアでは、完全なインフラストラクチャ、日常の設備、雇用機会が利用可能です。

では、ハノイとホーチミン市の不動産価格は現在の経済状況に適しているでしょうか?

不動産価格/収入比率 = 6 と仮定すると、収入が 2 億 4000 万/年/世帯の世帯セグメントの不動産価格は 14 億になります。 収入が 1 億 6000 万/年/世帯の世帯セグメントでは 9 億 6000 万。 この理想的な価格は、現在の市場価格の数分の 1 であり、行政手続きの簡素化と土地へのアクセスのおかげで投入コストが削減されない場合、企業はこのセグメントの住宅開発に参加しないことは間違いありません。住宅用地の増加。

したがって、住宅の手頃な価格を徐々に高め、経済への潜在的なリスクを軽減するために、住宅市場管理政策は、次のように、供給の増加、住宅の種類の多様化、投機の最小化など、いくつかの目標を達成する必要があります。

まず第一に、不動産税と手数料はすぐに市場価格に近づく必要があります。 州は土地の価格帯を撤廃することを決定しました。これは土地管理の面で画期的な決定であり、土地の所有権と投資の行動を規制するのに役立ちます。税の計算が厳密に従わないと、投資の決定が歪められます。実価。 非課税の居住用不動産に加えて、投資用不動産は段階的市場価格で課税されます。 その際、高額な物件や多数の物件を保有するコストが上昇し、投資家は一定の経済効率を達成するために物件を稼働させたり、住宅ストックの成長に貢献するために譲渡したりする必要があります。 市場。

第二に、投機目的で住宅や土地を購入するのではなく、住宅ファンドの組成に投資家が参加するよう奨励すること。 正常に機能している市場は、投資家がいなければ完成しません。 オーストラリアでは、投資家は全国の住宅資金の 30% を提供しています。 しかし、政府は「空き家税」と呼ばれる税金を課して、投資目的で購入した不動産が引き続き賃貸市場で提供されるようにします。

第三に、住宅のニーズをよく見てください。 手頃な価格の手頃な価格の住宅へのアクセスは、基本的な人間のニーズの 1 つであるだけでなく、地域の経済的および社会的発展の指標でもあります。 地方自治体はこれを優先事項と見なし、インフラストラクチャの開発と実際の住宅ニーズに近い土地基金の作成のための同期ソリューションを用意する必要があります。

ベトナムは都市化の初期段階にあるため、都市部にはまだ開発の余地と住宅需要が十分にあります。 時間の経過とともに都市が成長するにつれて、さまざまな種類の土地が、建物のインフラストラクチャ、住宅、ビジネスなど、経済価値の高い用途に徐々に移行します。

土地が開発の原動力となるように、国、企業、投資家、住民の間で利益を調和的に分配するために、市場経済のルールに従って土地利用の変換プロセスで透明なメカニズムを構築する必要があります。今後数十年間のベトナム経済の

ホアン ヴァン フォン